今の暮らしすら大変なのに、もう既に老後のことが心配なアラフォーブロガーこと銀河です。
住宅ローン借りてますか？
最近の金利はとても低いですね。
もう既に、固定か変動かなんて気にしなくてもいいくらいになってしまっていますよね。
しかし、僕が住宅ローンは初めて組んだ１０年以上前は、そこまで金利が安くなかったです。
そんなわけで僕がもらった住宅ローンの金利条件は、
変動 1.475%です。
最近の低金利から考えると馬鹿らしい額です。
というわけで、なんとか繰り上げ返済して早く終わらせたいなって思うようになりまして、一部繰り上げ返済をしようと考えています。
今回は、銀行員さんの協力のもと、繰り上げ返済でどのくらい利息の支払いが変わるのかシュミレーションしましたので、その結果をご報告したいと思います。
住宅ローンの繰上げ返済はいくらお得になるのか？
まず、こちらの表をご覧ください。
スマホの方は横スクロールもできます。
| A 繰り上げ返済なし |
B 返済期間そのまま 毎月の返済減 |
C 返済期間を短縮 毎月の返済額そのまま |
|
|---|---|---|---|
| 借入金額 | ¥12,592,744 | ¥12,592,744 | ¥12,592,744 |
| 繰り上げ返済 | ¥0 | ¥5,000,000 | ¥4,959,359 |
| 返済期間(ヶ月) | 133 | 133 | 78 |
| 利率 | 1.475% | 1.475% | 1.475% |
| 返済総額（予想） | ¥13,657,744 | ¥8,234,854 | ¥8,009,794 |
| 支払い利息 | ¥1,065,000 | ¥642,110 | ¥376,409 |
| 利息軽減効果 | ¥422,890 | ¥688,591 |
Aの列が、繰り上げ返済しないパターンです。
A列の支払い利息の欄をご覧ください。
そのまま返済を続ければ、１０年ちょい掛けて、１００万円以上の利息を支払うことになります。
そう考えるとなんかもったいない話ですよね。
じゃあ繰り上げ返済をしたいじゃないですか。
今回考えたのは、１２００万円ほどの残債があり、それを５００万円ほど繰り上げ返済するという計画です。
繰り上げ返済には、２パターンあります。
・返済期間をそのままで、毎月の返済を減らす（B列）
・返済期間を短くして、毎月の返済はそのまま（C列）
それぞれ、上の表のB列とC列のシュミレーションに該当します。
注目すべきは、「利息軽減効果」の項目です。
なんと500万円繰り上げ返済すると、Bのパターンでも42万円、Cのパターンだと69万円近く、支払いの利息が減ることになります。
69万円の差は大きいですよね。
例えば比較として、１０年間を定期預金に500万円預けた場合の受け取り利息は、
たったの59,813円（税引き後）です。
しばらく使わない預金があるのであれば、ローンの返済に充てたほうがいいのは明白です。
住宅ローンの繰上返済の方法
さて、繰り上げ返済の方法ですが、以下の２通りのやり方があります。
・インターネットバンキングでやる方法
・銀行窓口のパソコンでやり方法
そして、繰上げ返済は費用もかかります。
僕が住宅ローンを組んでいる三井住友銀行では、このようの棲み分けになっています。
| 全額繰上げ返済 | 一部繰上げ返済 | |
|---|---|---|
| インターネットバンキング | ¥5,400 | ¥0 |
| 銀行窓口のパソコン | ¥10,800 | ¥5,400 |
インターネットで自分で繰上げ返済の手続きをする分には、手数料は¥0で出来ます。
銀行窓口でやるパターンもありますが、それも銀行窓口にあるパソコンを使って教えてもらいながら自分でやることになります。
それで5400円は高くないですか。
全体の額が大きいからついつい見過ごされがちですが、この差を大きいですよね。
というわけで、インターネットバンキングを使って、Cパターン（返済期間を短くして、毎月の返済はそのまま）で繰上げ返済をすることにしました。
やり方は、そんなに難しくなかったです。
住宅ローンの引き落とし口座へインターネットでログインして、住宅ローンメニューから返済の手続きができます。
ちょっと見づらいですが、銀行でもらったインターネットバンキングでの繰上げ返済手続きのマニュアルも上げておきます。
そう言えば、全額繰上げ返済の手数料5400円を無料にする方法があるそうです。
銀行員さんにこっそり教えてもらいました。
最後の引き落とし１回分を残して、インターネットバンキングで繰上げ返済すると良いそうです。
インターネットバンキングでの一部繰上げ返済は元々無料で、ローンの返済の引き落としは無料なので、この方法で全額繰上げ返済が実質的に無料にできるそうです。
ちゃんと確認してないので、実行の場合は自己責任でお願いします。
繰上げ返済した場合、保証料はどうなるの？戻し保証料の話
銀行と住宅ローンを契約するとき、指定の保証会社とも契約が必要になる場合があります。
保証料は、簡単に言えば、契約者が住宅ローンが返せなくなった場合の保証料です。
借入をする場合、保証人を立てて契約をすることがあるかと思いますが、住宅ローンの場合、保証会社にお金を払って保証してもらいます。
よくよく考えると、それは銀行が払えよって気もしますが。。。
僕も住宅ローンを契約するときに保証会社に保証料を支払っていました。
というか払ったのは忘れてましたｗ
保証料の支払い方法にもよるのですが、僕の場合は、住宅ローンの繰上返済に伴い保証料の返金が発生しました。
当初の返済計画から返済期間が短くなったことで、保証料が減額され返金されたということですね。
これを戻し保証料といいます。
今回の戻し保証料は、¥37,542円でした。
特に手続きなどはせず、銀行に振り込まれました。
銀行窓口で繰上返済の相談をしたときは、戻し保証料の話は出てなかったんですよね。
住宅ローンの額からすると、微々たるものですが、それでも3.7万円戻ってくるのはちょっと嬉しいですね。
ではまた。